Проблемы просроченных ипотечных кредитов

Ключевые слова: просроченные ипотечные кредиты, ипотека, кредит

Мировой экономический кризис сильнее всего изменил социальное положение наиболее экономически активного слоя населения России - так называемого среднего класса, составляющего основу гражданского общества любого государства.

Указанный класс имел не слишком большие, но достаточные, а главное, стабильные доходы для того, чтобы позволить себе часть семейного бюджета направить на накопление с целью приобретения в собственность квартиры.

Именно эти граждане не перекладывали на государство свои социальные проблемы и старались решить свои жилищные вопросы самостоятельно рыночными методами, которые постулированы государством в «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

Однако разразившийся кризис похоронил надежды многих людей, лишив их стабильного дохода. В настоящее время, несмотря на видимое окончание кризиса, доходы работающих граждан заметно сократились по сравнению с докризисным периодом.

В связи с этим остро встала проблема возврата ипотечных кредитов. Нами и ранее высказывалась мысль о том, что и при обычном режиме ипотечного кредитования часть людей не сможет своевременно и в полном объеме возвращать взятые кредиты.

По предварительным прогнозам, эта цифра варьировалась в пределах 10 - 20 тыс. человек. Вполне логично, что в условиях финансового кризиса их количество возрастет в разы. Полагаем, что 40 - 60 тыс. наших граждан окажется в безвыходном положении. Хотелось бы ошибиться.

Для решения проблемы просроченных ипотечных кредитов и помощи гражданам государством были созданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и его дочерняя структура - ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Последним был разработан ряд программ по реструктуризации ипотечных кредитов, выкупу просроченных кредитов и предметов ипотеки. К сожалению, указанные программы рассчитаны на оказание помощи сроком не более года.

Инициативная деятельность АРИЖК по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, направленная на помощь отдельным категориям ипотечных заемщиков путем выкупа заложенных жилых помещений, являющихся единственным жильем, заслуживает одобрения и поддержки.

Но, будучи коммерческой структурой, Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов вынуждено закладывать в свои программы определенный процент прибыли, в противном случае его деятельность на основании действующего налогового законодательства может быть расценена как не соответствующая уставным документам.

Программой по выкупу предметов ипотеки, разработанной АРИЖК, предусматривается, что приобретенное этим агентством жилье будет передаваться муниципальным образованиям за деньги и на условиях конкурса. Вместе с тем бюджеты муниципальных образований не предусматривают и не смогут обеспечить приобретение у АРИЖК выкупленных им жилых помещений.

Тем самым проблема не решается коренным образом, а перекладывается с федерального уровня на муниципальный. Согласно Конституции Российской Федерации, именно на государстве лежит обязанность по защите прав и свобод граждан, а одним из неотъемлемых прав человека является право на достойную жизнь, которое включает наличие жилища.

Идея реструктуризации сама по себе, безусловно, правильная. Однако до настоящего времени меры, предпринимаемые для выхода из создавшейся ситуации, в значительной степени основаны на рыночных принципах. Следовательно, это опять-таки не коснулось тех заемщиков, которые в принципе не способны на рыночной основе выйти из затруднительного положения. А таких людей, как уже было отмечено выше, немало.

Уже сейчас следует задуматься о том, что в ближайшем будущем (когда паллиативные меры, осуществляемые АРИЖК, закончатся) процесс выселения заемщиков, попавших в трудную жизненную ситуацию, из ипотечных квартир на улицу может принять острый социально опасный характер.

Следовательно, необходимо разработать более разумный механизм выхода из данной ситуации, например, предусмотреть варианты перехода таких заемщиков в режим социального найма, что явится для большинства из них оптимальным выходом.

Такой вариант устроил бы и банки, поскольку в этом случае с ними будет рассчитываться государство. На наш взгляд, указанная мера будет закономерным шагом со стороны государства.

Таким образом, проблемы и вопросы, возникающие по просроченным ипотечным кредитам из-за того, что заемщики попали в трудную жизненную ситуацию, требуют, в первую очередь, законодательного регулирования.

Эти вопросы неоднократно обсуждались на слушаниях в Государственной думе Российской Федерации и сводились к следующему.

1. Коммерческий статус АРИЖК требует извлечения прибыли. Источником прибыли в рассматриваемых операциях могут являться либо заемщики, которые и так находятся в трудной жизненной ситуации, либо государственный бюджет. В связи с чем необходимо либо изменить статус агентства - коммерческого на некоммерческий, либо использовать законодательно обеспеченные специальные схемы (спецсчета).

2. В предлагаемых агентством программах выкупа заложенного жилья предусматривается возможность передачи за деньги этого жилья на баланс муниципальных образований. Однако у муниципалитетов, как правило, таких денег нет и может не быть. Решение вопроса требует участия в узаконенных формах средств государственного бюджета.

3. Внутренние стандарты АРИЖК, регулирующие вопросы выкупа заложенных квартир, не имеют нормативного общеобязательного характера, не исключают возможность корпоративного усмотрения и не дают правовой определенности ни заемщикам, ни их кредиторам.

Решение данных вопросов возможно путем регулирования их на уровне федерального закона.

4. Государство, выполняя роль социального защитника и социального регулятора, не может, тем не менее, оказывать помощь всем заемщикам. Помощь должна оказываться определенным категориям заемщиков, критерии определения этих категорий должны быть тщательно проработаны и законодательно закреплены.

Следовательно, эти критерии должны задаваться не на уровне нормативного акта, а на уровне федерального закона.

5. Заложенное жилье, которое может быть предметом выкупа государством, должно быть единственным, т. е. предназначенным для проживания, а не являться средством роскоши либо средством инвестирования (извлечения доходов). Критерии определения такого жилья также должны быть предельно ясными для всех и каждого. Решение вопроса возможно на уровне федерального закона.

Выкуп предметов залога (ипотеки) должен регулироваться федеральным законом, при этом, учитывая опыт и наработки АРИЖК, считаем правильным оставить указанную область в ведении АРИЖК и под его ответственность.

Проблеме просроченных ипотечных кредитов был также посвящен состоявшийся 10 февраля 2011 г. круглый стол, организованный фракцией Государственной думы Федерального собрания Российской Федерации «Справедливая Россия», в заседании которого приняли участие депутаты Государственной думы, представители государственных структур, Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов и другие участники ипотечного рынка.

Заслушав и обсудив сообщения докладчиков и внесенные ими предложения, проанализировав имеющиеся материалы, участники круглого стола приняли ряд рекомендаций.

1. Преобразовать ОАО АРИЖК из коммерческой организации в некоммерческую, в связи с чем необходимо внести следующие изменения:

1.1. Пункт 1 статьи 20 закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» дополнить абзацем «Акционерные общества, созданные Российской Федерацией, а также акционерные общества, единственный участник (акционер) которого является обществом, имеющим в качестве участника Российскую Федерацию, может быть преобразовано в государственную корпорацию в соответствии с федеральным законом».

1.2. Принять Федеральный закон «О государственной корпорации «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ГК АРИЖК).

2. В целях исключения произвольного усмотрения и для определения правовых критериев выкупа социально значимых категорий заложенных жилых помещений у некоторых категорий заемщиков указанные критерии должны определяться на уровне не ниже федерального закона. Для этого предлагается принять федеральный закон «О выкупе предметов залога (ипотеки) у отдельных категорий заемщиков и отдельных категорий кредитов».

3. Для оказания помощи и предотвращения преждевременного выселения тех граждан, которые вправе рассчитывать на оказание помощи в соответствии с утвержденными законом критериями, дополнить пункт 1 ст. 40 (о приостановлении исполнительного производства судебным приставом-исполнителем) закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» подпунктом 8 следующего содержания:

«8) принятия государственной корпорацией Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов заявления должника о выкупе предмета залога (ипотеки), на которое обращено взыскание».

4. Для надлежащего урегулирования, закрепления и регистрации прав, возникающих и переходящих в рамках предполагаемых сделок, необходимо внести изменения в следующие законы:

4.1. Дополнить Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статьей 29.2 следующего содержания:

«Статья 29.2. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае прекращения ипотеки при выкупе недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд.

В случае выкупа предмета залога (ипотеки) для государственных и муниципальных нужд в порядке, установленном федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления о государственной регистрации перехода прав собственности на предмет залога (ипотеки) одновременно с прекращением права собственности (погашением регистрационной записи) у прежнего собственника (залогодателя) выкупленного предмета залога (ипотеки)».

4.2. Внести изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дополнив статьей: «Статья 25.2. Погашение регистрационной записи об ипотеке при выкупе недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд.

В случае выкупа предмета залога (ипотеки) для государственных и муниципальных нужд в порядке, установленном федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления о государственной регистрации перехода прав собственности на предмет ипотеки одновременно с прекращением права собственности (погашением регистрационной записи) у прежнего собственника (залогодателя) предмета залога (ипотеки)».

5. Для повышения заинтересованности банков (кредиторов) в принятии в качестве отступного при погашении задолженности по ипотечному жилищному кредиту ценных бумаг, имеющих гарантию государства, необходимо предусмотреть использование в качестве средства платежа ценных бумаг, выпущенных ОАО АИЖК и ОАО АРИЖК, а также ГК АРИЖК при выкупе предметов ипотеки. Для этого внести изменения в ряд законов:

5.1. Налоговый кодекс Российской Федерации от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ, часть вторая, в части исключения налога на прибыль (доходы) по купонному доходу облигаций ОАО АИЖК, ОАО АРИЖК и ГК АРИЖК.

5.2. Федеральный закон от 02.12.1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» в части, допускающей увеличение уставного капитала самого банка и наполнение уставного капитала создаваемых им дочерних организаций облигациями ОАО АИЖК, ОАО АРИЖК и ГК АРИЖК, иными ценными бумагами, имеющими гарантию государства.

6. Для создания общеправовой базы для проведения предлагаемых сделок с гражданско-правовой точки зрения внести изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, и часть первая, предусмотрев право выкупа жилых помещений для государственных и муниципальных нужд в порядке, установленным Федеральным законом (по аналогии с выкупом земельного участка для государственных и муниципальных нужд).

7. Для исключения злоупотреблений банков (кредиторов) после принятия рассматриваемых федеральных законов и для предотвращения отнесения на государственный бюджет необоснованных начислений штрафов банками (кредиторами) внести пункт 3 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть I положение о моратории на начисление неустойки с момента принятия заявки заемщика к рассмотрению ГК АРИЖК.

8. Для предоставления возможности обратного приобретения заложенных и выкупленных Агентством жилых помещений заемщиками, чье материально-экономическое положение восстановилось (улучшилось), внести изменения в закон от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», отменив норму, ограничивающую приватизацию сроком 01.03.2013 г., за исключением тех граждан, у которых приватизируемое жилое помещение было выкуплено ГК АРИЖК в соответствии с федеральным законом.

Для этого необходимо принять федеральный закон, отменяющий подпункт 1 пункта 2 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

9. Для контроля за расходованием средств государственного бюджета и выполнения возлагаемых на государственную корпорацию АРИЖК социальных задач дополнить Федеральный закон от 03.06.2009 г. № 102-ФЗ «Об отчете Правительства Российской Федерации и информации Центрального банка Российской Федерации о реализации мер по поддержке финансового рынка, банковской системы, рынка труда, отраслей экономики Российской Федерации, социальному обеспечению населения и других мер социальной политики», добавив в текст подпункта 11, подпунктов 11 б и 11в пункта 1 ст. 2, а также - в текст пункта 1 ст. 4 после слов «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» словосочетание «государственная корпорация Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» в соответствующем падеже.

Кроме того, ст. 6 указанного закона следует исключить, сделав отчет соответствующих органов исполнительной власти перед Государственной думой Федерального собрания постоянным.

Данные рекомендации заслуживают, на наш взгляд, серьезного внимания со стороны Правительства Российской Федерации, депутатов Государственной думы и членов Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации и будут способствовать после их обсуждения и доработки профессионалами принятию необходимых федеральных законов, призванных решить проблему ... читать далее ...

Искать на сайте

Новый год 2017

437893215.jpeg

Интересное

Яндекс.Метрика