Актуальные проблемы ипотечного кредитования в России

Ключевые слова: ипотечный кредит, процентная ставка, банковская система, объекты недвижимости, финансовые риски

В связи с дальнейшим развитием рыночных отношений в национальной экономике России продолжается процесс совершенствования механизма кредитования юридических и физических лиц в банковской системе РФ. Процесс становления новых финансовых отношений был достаточно сложным и во многом противоречивым.

В то же время создание избыточного количества кредитных организаций было ориентировано, в частности, на аккумулирование денежных (финансовых) ресурсов в основном за счет использования так называемых быстрореализуемых финансовых возможностей (инструментов). К примеру:

- спекулятивные операции с иностранной валютой и ценными бумагами;

- обслуживание целевых кредитов Центрального банка, направленных на развитие сельского хозяйства и оборонного комплекса, которые, как правило, возвращались не в полном объеме;

- получение высоких доходов за счет высокой инфляции и неадекватной процентной политики.

В начале 2000-х годов темпы развития национальной банковской системы приобрели достаточно устойчивый характер. При этом наблюдалось перманентное укрупнение коммерческих банков, причем независимо от формы собственности участников (собственников).

Слияние банков (интеграция капиталов) в целях масштабного укрупнения и увеличения их уставных капиталов с адекватным во многих случаях повышением уровня капитализации во многом объясняется не столько экономическими интересами участников, сколько регулятивными действиями Центрального банка РФ.

Поступательное развитие национальной банковской системы одновременно характеризуется высокими темпами масштабного расширения кредитования реального сектора экономки при сокращении доли сомнительной задолженности.

В связи с принятием Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 06.12.11) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стало развиваться ипотечное кредитование. В настоящее время оно является практически единственным действенным механизмом, позволяющим гражданам со средним материальным достатком приобретать в собственность объекты недвижимости. Именно этим фактом обусловлено положение, что ипотечное кредитование приобрело довольно массовый характер.

В то же время мировой финансовый кризис 2008 г. внес определенные коррективы в банковскую систему России. В феврале 2009 г. просроченными оказались 2,3% общего кредитного портфеля кредитов 30 крупнейшим банкам (табл. 1), а к концу 2009 г. доля от общего объема кредитного портфеля составила уже 10%. Банки были вынуждены признать просроченные долги как убытки и списать их с баланса.

Таблица 1

Рейтинг крупнейших банков России

 

№ п/п

Название банка

Рейтинг на I квартал 2009 г.

Рейтинг на II квартал 2012 г.

    1

  Сбербанк России

           1

           1

    2

  ВТБ

           2

           2

    3

  Газпромбанк

           3

           3

    4

  Россельхозбанк

           4

           4

    5

  Банк Москвы

           5

           5

    6

  Райффайзенбанк

           8

         10

    7

  МДМ Банк

          13

         15

    8

  Ак Барс

         16

         18

    9

  Ханты-Мансийский Банк

         29

         23

 

Списание убыточных кредитов уменьшает банковскую прибыль и накопленные резервы, направленные на покрытие возможных финансовых потерь. В этой связи банки были вынуждены прекратить выдачу новых, в том числе и ипотечных, кредитов и установить низкие процентные ставки по депозитам, для накопления достаточного объема прибыли в целях повышения капитализации.

Одновременно коммерческие банки для увеличения финансовой устойчивости вынуждены формировать стратегические финансовые накопления. Достаточность финансовых накоплений позволяет нивелировать значительную группу рисков, связанных со снижением процентной ставки по ипотечным кредитам.

Следует констатировать, что объем выданных ипотечных кредитов значительно снизился, а условия их получения существенно ухудшились.

Для большинства граждан России ипотечные кредиты по состоянию на 2009 г. были неприемлемы в основном из-за высокой процентной ставки. Средняя ставка по ипотеке в 2009 г. составляла 14,5% годовых.

В этой связи (табл. 2) уменьшилось число зарегистрированных прав на жилые помещения.

Таблица 2

Число зарегистрированных прав на жилые помещения

 

2005

2008

2009

2010

2011

Число за­регистрированных прав на жилье на основании купли-продажи, единиц

1788135

1889999

1510889

2389367

3074372

В настоящее время в России проводится ряд реформ по развитию ипотечного кредитования. В рамках данных реформ был предпринят ряд мер с целью снижения долговой нагрузки на заемщиков, а также меры по реструктуризации ипотечных кредитов при сохранении приемлемого уровня доходности кредитора.

В их числе можно выделить такие как: снижение аннуитетного платежа за счет увеличения срока кредита, снижение аннуитетного платежа за счет частичного погашения доли основного долга, стабилизационный заем (отдельный кредит с целевым назначением).

Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики. Приоритетной задачей государства в становлении ипотечного кредитования является создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков для участников и повышения доступности кредита для физических лиц (граждан).

В целом на поддержку доступной ипотеки и снижение ставок по жилищным кредитам государством предполагается направить порядка 250 млрд руб., которые помогут оживить рынок ипотечного кредитования и снизить процентные ставки.

В рамках поддержки и развития ипотечного кредитования с апреля 2010 г. действует государственная программа поддержки ипотеки (Программа инвестиций в проекты строительства и доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 гг.), в соответствии с которой процентная ставка по кредиту не более 11% годовых; первоначальный взнос не превышает 20 % от стоимости приобретаемого недвижимого имущества (жилого помещения).

Аналитический центр компании РУСИПОТЕКА опубликовал рейтинг ведущих ипотечных банков по итогам работы в 2012 г. Как и в предыдущие годы, лидерами стали банки с государственным участием. Ведущие позиции рейтинга заняли Сбербанк и ВТБ24. Третье место занял Газпромбанк (табл. 3).

Таблица 3

Результаты банков на рынке ипотечного кредитования

№ п/п

6 мес. 2012 г.

    2011 г.

    6 мес. 2011 г.

Название банка

Объем, млн. руб.

Название банка

Название банка

    1

Сбер­банк

   192296

Сбер­банк

Сбербанк

    2

ВТБ-24

   59615

ВТБ-24

ВТБ-24

    3

Газпром­банк

   26736

Газпром­банк

Газпромбанк

    4

Дельта-кредит

   12533

Дельта-кредит

Дельтакредит

    5

Росбанк

   7288

Росбанк

Абсолют Банк

    6

Уралсиб

   7286

Уралсиб

Запсибкомбанк

    7

Связь-банк

   5607

Райфай-зенбанк

Райфайзенбанк

    8

АК Барс

   5496

Возрож­дение

Возрождение

    9

Возрож­дение

   5357

Запсиб­комбанк

BSGV

   10

Запсиб­комбанк

   4813

Абсолют банк

Ханты-Мансийский Банк

Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется получаемыми доходами, процентной ставкой ипотечного кредита, а также сроком возврата кредита.

Немаловажную роль при заключении ипотечного кредита играет отсутствие моратория на досрочное погашение получаемого кредита, который как привлекает потенциальных заемщиков, так и дает наибольшую возможность банкам получить выданные кредитные средства досрочно.

Другими немаловажными факторами доступности ипотечного кредита являются величина первоначального взноса и структура платежей.

Для предоставления банком ипотечного кредита необходимо предоставить следующий пакет документов: копия паспорта, справка 2-НДФЛ (либо справка по форме банка), копия трудовой (трудоустройство на последнем месте работе не менее 6 месяцев), диплом об образовании.

При наличии перечисленных документов и положительной кредитной истории потенциальный заемщик может в короткие сроки (10 дней) получить положительное кредитное решение. Сумма выдаваемого кредита определяется исходя из платежеспособности заемщика (созаемщика) и срока кредитования.

Согласно Распоряжению Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. №1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г.» (вместе с Концепцией долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020 года) стратегической целью развития ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 г. доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования для 60% семей. Достижение стратегической цели будет проходить поэтапно.

Стратегия исходит из полного восстановления рынка в период с 2013 по 2020 г. и выхода на устойчивый рост.

В целях обеспечения реальной доступности ипотечного кредитования для большинства населения РФ необходимо:

во-первых, снизить ставки по ипотечным кредитам;

во-вторых, снизить размер требований к первоначальному взносу с одновременным введением моратория на материальное взыскание по ипотечному кредиту в случае возникновения у заемщика финансовых трудностей с выплатами;

в-третьих, желательно повысить благосостояние и платежеспособность населения РФ.

Кроме этого, требуется снижение цен на жилье, за счет снижения стоимости строительно-монтажных работ, а также необходимо государственное финансирование ипотечного кредитования, закрепление на законодательном уровне величины предельных процентных ставок по ипотечному кредиту, размеры которых должны быть приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков.

Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке ... читать далее ...

Искать на сайте

Забавное фото

1312121267_funny-bears-14.jpeg

Интересное

Яндекс.Метрика